Yeni Üyelik Oluştur


Bir kullanıcı adı seçin


Yukarıda belirttiğiniz eposta adresinizi tekrar girin

Üyeliğimi Oluştur

×
Üye Girişi

Giriş Yap

×
  • Emlakçı sözleşmelerinde cezai şart nedir?

  • Müşterisine daire göstermiş ve gayrımenkul görme formu imzalatmıştır.

  • 2013-04-26 / 23:12:49
  • 0 Yorum
  • 1455 Kez Okundu
  • Punto:
    A
    A
    A

 

Emlakçının sözleşmesinde cezai şart

Emlakçı sözleşmelerinden sorunlardan biri de ceza-i Şart üzerinedir.  Bu konuyu bir örnekle irdelemeye çalışalım.

Emlakçı A,Müşterisi B’ye daire göstermiş ve yer gösterme görme formu imzalatmıştır. Bu formda, görülen dairenin yeri ve özellikleri belirtilmiş, ayrıca satış bedelinin %3’ü oranında komisyon ödemeyi kabul etmiş ve sözleşmenin devamında ise emlakçı A’nın bilgisi dışında mal sahibi ile irtibata geçip daireyi alması durumunda satış bedelinin %6+KDV’si oranında komisyonu 3 gün içinde ödeyeceğini beyan etmiştir. 3 gün içinde ödemediği takdirde komisyon bedelinin 3 katı cezai şart doğacağını imzası ile kabul etmiştir. Daha sonra daireyi müvekkilden habersiz satın almıştır. komisyon ücretini ödemesi için ihtarname gönderilmesine rağmen ödeme yapmamıştır. komisyon ücretinin 3 katı oranındaki cezai şart geçerli midir? Geçerli ise komisyon bedeli + 3 katı mı yoksa komisyon dahil üç katı mı uygulanır.

Cevap:

komisyon sözleşmesinde kararlaştırılan cezai şart geçerlidir. Zira mevzuatta emlak komisyon sözleşmesine münhasır cezaî şart sınırlaması yoktur (iki katını geçemez, üç katı ile sınırlıdır v.s.)

Cezaî şart ile beraber komisyon ücretinin de istenip istenemeyeceği hususuna gelince:

 

Borçlar kanunu 158. maddede cezaî şart üç tür olarak düzenlenmiştir:

1-) İfaya eklenen cezaî şart: Sözleşmede sözleşmeye aykırılk durumunda, ifa ile birlikte cezaî şart isteneceği hüküm altına alınmıştır. Bu durumda hem ifayı, hem cezaÎ şartı ve em de cezaî şart miktarını aşan zararı talep edebilir.

2-) İfa yerine geçen cezaî şart: Sözleşmede sözleşmeye aykırlık durumunda, alacaklıya seçimlik hak tanınmıştır. Alacaklı isterse ifayı ve oluşan zararı talep eder, isterse de ifa yerine geçen cezaî şart ve cezaî şart miktarını aşan zararını.

3-) Cayma cezası: Sözleşmede, sözleşmeye aykırılık olması durumunda, borçlunun bu cezaî şartı ödeyerek, ifadan ve tazminattan kurtulacağı hüküm altına alınmıştır. Bu durumda borçlu, kararlaştırılan cezaî şartı ödeyerek, ifadan ve sözleşmenin yerine getirilmemesinden kaynaklanan zararları tazminden kurtulur.

 

 

Örnek dava: Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 25.03.2002 T., Esas: 2002/1151, Karar: 2002/3096

Davacı, emlak komisyoncusu:  Davalı ile komisyon sözleşmesi yaptıklarını ve davalıya gösterdiği taşınmazlardan bir tanesini davalının kendisinden habersiz olarak satın aldığını, sözleşmenin 1 ve 2. maddeleri gereğince ödemesi gereken %4 komisyon ücretini ödemeyen davalının hakkındaki icra takibine de haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile icra inkar tazminatının tahsilini istemiştir.

 

Davalı:  Davacının herhangi bir komisyonculuk hizmeti vermediğini, taşınmazı tapu senedi ile 500.000 TL.' na satın aldığını, talebin fahiş olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

 

Mahkeme; davalının tapuda gösterilen 500.000 TLnın %4'ü oranında komisyon ücretini ödemesi gerektiği, davalının icra takibinden önce temerrüde düşürülmediği için işlemiş faiz istenemeyeceği, istenilen miktarın likit olmadığı gerekçesiyle 300.000.000 lira üzerinden itirazın iptaline, birikmiş faiz ve icra inkar tazminatı isteminin reddine karar verilmiş; hüküm, her iki tarafça temyiz edilmiştir.

 

Davacının temyiz itirazlarının incelenmesinde; taraflar arasında düzenlenen tellallık sözleşmesinde davalının gerçek satış bedeli üzerinden komisyon ücreti ödeyeceği kararlaştırılmıştır.

Ayrıca sözleşmede taşınmazın değerinin 30-35 milyar TL'na kadar olabileceği belirtilmiştir. Mahkemece tapuda yazılı satış bedeli üzerinden komisyon ücretine karar verilmesi anılan sözleşme hükmüne aykırıdır. Mahkemenin konusunda uzman bilirkişi vasıtasıyla dava konusu taşınmazın satış tarihindeki gerçek değeri belirlenmeli ve sözleşmede kararlaştırılan bedeli aşmamak üzere belirlenecek gerçek satış bedeli üzerinden komisyon ücretine hükmedilmelidir. Değinilen bu yön gözardı edilerek gerçek satış bedeli yerine tapuda gösterilen değer esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

 

Davalının temyiz itirazlarının incelenmesinde; davacı sözleşmenin 1. maddesi uyarınca %2, 2. maddesi uyarınca davalının kendisini aradan çıkartmak suretiyle taşınmaz almasından dolayı satıcının ödemesi gereken %2 komisyon ücreti olarak toplam %4 komisyon ücreti talep etmiştir.

Dava konusu olay ve sözleşme birlikte değerlendirildiğinde sözleşmenin 2. maddesinde kararlaştırılan %2 oranındaki komisyon ücreti cezai şart niteliğindedir.

Davalı Tacir değildir. Bu itibarla sözleşmede kararlaştırılan bu cezai şartın fahiş olup olmadığının BK.nun 161/son maddesi uyarınca araştırılıp değerlendirilmesi gerekir. Mahkemece bu husus gözardı edilerek cezai şart mahiyeti niteliğindeki istek konusunda herhangi bir değerlendirme yapılmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

……………….

Bu mahkeme kararı, emlak komisyon sözleşmesine münhasır değildir. Bu tüm cezaî şartlar için geçerli olduğu gibi, emlak komisyon sözleşmesi için de geçerlidir.

Bu ilke, fahiş fazi oranının, fahiş cezaî şartın uyarlanması müesssesinden ileri gelmektedir.

 

Bu karardan şu sonuç dahi çıkarılabilir: Cezaî şartın aradaki sözleşme ilişkisi, davalının maddî durumu v.s. öne sürülerek fahiş olmadığı ispatlanabilir. Emlak komisyon sözleşmesine münhasır kanuni bir sınırlama yoktur; "bir tarafın mahvına sebebiyet verecek sözleşme şartlarının tenkisi" ilkesinin bir uzantısıdır.

 

TTK m.24: "Tacir sıfatını haiz bir borçlu, Borçlar Kanununun 104 üncü maddesinin 2 nci fıkrasıyla 161 inci maddesinin 3 üncü fıkrasında ve 409 uncu maddesinde yazılı hallerde, fahiş olduğu iddiasıyla bir ücret veya cezanın indirilmesini mahkemeden isteyemez."

 

cezai şart,% 3 (+ yüzde 6'nın içerisinde bulunan artırım farkı)

 

cezai şart sözleşmeye aykırı davranış olması durumunda öngörülmüştür. 3 gün içerisinde ödememeye ilişkin cezai şart kabul edilmemelidir.

 

cezai şartın alınabilmesi için yazılı tellal sözleşmesi olması gerekir. Tellalın sadece evi göstermesi, bedelin tümünü almayı gerektirmez.

 

Borçlar Kanunun İlgili Maddeleri Ne Diyor?

 

818 S.K. m.18/1: "Bir akdin şekil ve şartlarını tayininde, iki tarafın gerek sehven gerek akitteki hakiki maksatlarını gizlemek için kullandıkları tabirlere ve isimlere bakılmayarak, onların hakikî ve müşterek maksatlarını aramak lâzımdır."

 

818 S.K. m.404: "Tellalık, bir akittir ki onunla tellal, ücret mukabilinde her akdin yapılması imkânını hazırlamaya veya akdin icrasına tavassut etmeğe memur edilir.

Tellallık hakkında, umumi surette vekâlet hükümleri caridir.

Gayrimenkul tellallığı akdi yazılı şekilde yapılmadıkça muteber olmaz."

 

818 S.K. m.405: "Yaptığı hazırlık veya icra eylediği tavassut akdin icrasına müncer olunca, tellal ücrete müstahak olur.

Akit, taliki bir şart ile yapılmış ise ücret şartın tahakkukunda lâzım olur.

Yapacağı masrafın tellala verileceği mukavele edilmiş ise, iş bir neticeye müncer olmasa bile tellal masrafını alır."

 

1086 S.K. m.76: "Hâkim re'sen Türk kanunları mucibince hüküm verir. Ancak bir ecnebi hukukunun tatbiki luzım olan hallerde, buna istinat eden taraf o kanun hükmünü ispatla mükelleftir. İspat olunmazsa Türk kanunları mucibince hükmolunur."

cezai şartın cezai şartı olmaz

 

 

Tellallık Hizmetinde Ücrete Hak kazanma:

 

Yaptığı Hazırlık Sonucu Davalı İle Taşınmaz Maliki Arasındaki Satış Sözleşmesinin Gerçekleşmiş Olması veya Taşınmaz Maliki İle Davalıyı Bir Araya Getirerek Sözleşmenin Kurulmasına Aracılık Etmesi Gerektiği

 

Tellallık hizmetinin verilip verilmediği noktasındadır. Sözleşmenin kurulmuş olması, ücrete hak kazanılabilmesi için tek başına yeterli değildir. BK'nun 405/1. maddesi gereğince tellalın ücrete hak kazanabilmesi için yaptığı hazırlık sonucu davalı ile taşınmaz maliki arasındaki satış sözleşmesinin gerçekleşmiş olması veya taşınmaz maliki ile davalıyı bir araya getirerek sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi ve salt bu aracılık için sözleşmede ücret öngörülmesi gerekir.

 

CEZA-İ ŞART :

Tellallık Sözleşmesinin Bir Yaptırımı Niteliğinde Olup Onun Yazgısına Tabi Olduğu - Sözleşme Yazılı Şekilde Düzenlendiği İçin Geçerli Olduğu ve Tarafları Bağladığı

Kararlaştırılan ceza-i şart, tellallık sözleşmesinin bir yaptırımı niteliğinde olup onun yazgısına tabidir. Bu sözleşmede yazılı şekilde düzenlendiği için geçerlidir ve tarafları bağlar. Diğer bir ifade ile sözleşmedeki ceza-i şartı içeren bu hüküm satıcı ile alıcı arasındaki taşınmaz malın mülkiyetinin geçirilmesi amacıyla kararlaştırılmamıştır. O nedenle satış akdinin bir yaptırımı olarak değil, açıklandığı şekilde tellallık sözleşmesinin bir yaptırımı olarak taraflarca kararlaştırıldığının kabulü gerekir. Bu durumda davacı ceza-i şarta tekabül eden giderimi isteyebilir. Ne var ki ceza koşulu miktarının belirlenmesinde mahkemenin BK'nun 161/son maddesi hükmünü de tartışması ve araştırması, gerektiğinde bu miktardan indirim yapılıp yapılmayacağı da değerlendirmesi gerekir. Bu giderim saptanırken BK'nun 161/son maddesi de dikkate alınmalıdır.

 

CEZA KOŞULU MİKTARININ BELİRLENMESİ:

Mahkemenin BK'nun 161/Son Maddesi Hükmünü de Tartışması ve Araştırması Gerektiğinde Bu Miktardan İndirim Yapılıp Yapılmayacağı da Değerlendirilmesi Gerektiği

 

818/m.161, 405

 

2004/m.67

Etiketler

  • Yorumlar
  • Yorum Yap
  • Şuanda 1. sayfadasınız, toplamda yorum sayfası var.
    Şuan 0 - 0 arasındaki içerikleri görüntülüyorsunuz ve toplam 0 içerik var.

    « İlk
    « Geri
    ileri »
  • Yorumunuz


    Yorumunuz

    Gönder

EMLAK OKULU
2014-11-11
12:17:28
Haciz ile ipotek arasındaki fark nedir?
EMLAK OKULU
2014-11-11
11:50:25
Haczi olanaklı olmayan mallar ve haklar nelerdir?
EMLAK OKULU
2014-11-11
11:48:02
Haline münasip ev kavramı nedir?
EMLAK OKULU
2014-11-11
11:44:02
Haczedilmezlik nedir?
EMLAK OKULU
2014-11-11
11:25:07
Cebri icra hukuk nedir? Cebrî icra ne demektir?
EMLAK OKULU
2014-10-14
20:39:40
Ev sahibi kiracıya depozitoyu ödemez ise ne olur?
EMLAK OKULU
2014-10-14
20:05:18
Ayıplı ev satışında nasıl yol izlenir?

ARŞİV
ANKET
Taksim Gezi Parkı olaylarının nedeni nedir?
  • Yeşil,doğa,özgürlük v.d. nedenler
  • Modern darbe
  • Halk tepkisi
  • Faiz lobisi